簡析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本管理對(duì)策
【摘 要】以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為視角，提出項(xiàng)目全壽命周期成本管理的理念，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營維護(hù)等階段進(jìn)行系統(tǒng)、全面和全過程的成本管理。結(jié)合房地產(chǎn)全壽命成本的影響因素，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期各階段成本管理措施進(jìn)行分析，進(jìn)而提出項(xiàng)目全壽命期成本管理策略，旨在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供全面、可持續(xù)的成本管理策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);成本管理;全壽命周期
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理的目的不是進(jìn)行簡單的施工成本制約，更不是僅僅為了節(jié)約開發(fā)項(xiàng)目某個(gè)階段的費(fèi)用，而是從企業(yè)的全過程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用企業(yè)有效資源(人力、物力、財(cái)力)，從整體作用上降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本制約的科學(xué)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過程中應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目的全壽命期為研究對(duì)象，制定更具科學(xué)性的項(xiàng)目全壽命期成本管理策略。
一、按階段劃分的全壽命周期成本
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營和維護(hù)維護(hù)等階段中發(fā)生的費(fèi)用，也即該項(xiàng)目在其確定的壽命周期內(nèi)所須支出的各項(xiàng)費(fèi)用總和[1]。
1、決策階段的成本
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)論證，對(duì)不同方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資較多的成本包括項(xiàng)目策劃、可行性研究、信息收集、市場(chǎng)調(diào)查、資金籌措、方案優(yōu)選等所花費(fèi)的費(fèi)用。
2、設(shè)計(jì)階段的成本
設(shè)計(jì)階段的成本包括管理、設(shè)計(jì)、重大設(shè)計(jì)方案、研究試驗(yàn)等所花費(fèi)的費(fèi)用。雖然設(shè)計(jì)階段本身所占的成本較小，但是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本影響顯著。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞不僅影響項(xiàng)目質(zhì)量和使用功能，也直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和投資效益。
3、施工階段的成本
施工階段是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。該階段的成本包括人工、材料、設(shè)備、管理及各種稅費(fèi)。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長，政策性變化、材料設(shè)備價(jià)格和市場(chǎng)供求波動(dòng)大，這些因素都會(huì)直接影響項(xiàng)目全壽命周期成本。
4、竣工驗(yàn)收階段的成本
竣工驗(yàn)收階段是確定最終建設(shè)造價(jià)和考核項(xiàng)目建設(shè)效益，該階段成本主要體現(xiàn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實(shí)工程量，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)為項(xiàng)目的實(shí)際成本。
5、運(yùn)營和維護(hù)階段的成本
運(yùn)營和維護(hù)階段的成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養(yǎng)等費(fèi)用。包括空置損失、材料、能源、維護(hù)保養(yǎng)等所產(chǎn)生的費(fèi)用。
二、全壽命周期成本管理策略
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理目的追求利潤最大化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目是企業(yè)的產(chǎn)品，從產(chǎn)品全壽命周期的視角進(jìn)行成本管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的成本，在可持續(xù)發(fā)展的背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取全壽命周期成管理策略。全壽命周期成本管理是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期的各階段組成成本管理系統(tǒng)，嘗試運(yùn)用此系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)成本管理的全面可持續(xù)。
1、決策階段
項(xiàng)目決策制約、概預(yù)算制約、價(jià)款支付制約、竣工決算制約和監(jiān)督檢查。在決策階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實(shí)、準(zhǔn)確。認(rèn)真做好市場(chǎng)研究，通過掌握大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料.進(jìn)行綜合分析和處理，并根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景，合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)，編寫具有較強(qiáng)的說服性和可行性的立項(xiàng)申請(qǐng)，切實(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2、設(shè)計(jì)階段
(1)推行限額設(shè)計(jì)，運(yùn)用價(jià)值工程原理
在設(shè)計(jì)階段，采用價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)相結(jié)合的策略實(shí)現(xiàn)成本制約的目標(biāo)。在限額的前提下，根據(jù)價(jià)值工程原理，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，不僅使成本制約在一定的范圍內(nèi)，還能使項(xiàng)目達(dá)到價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本制約的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，做好設(shè)計(jì)階段的投資制約對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)有著決定性的作用。限額設(shè)計(jì)和價(jià)值工程都是成本制約的有效策略，將兩者結(jié)合起來，互相滲透、循環(huán)使用，尤其應(yīng)在限額設(shè)計(jì)目標(biāo)值確定之前加強(qiáng)價(jià)值分析。應(yīng)從項(xiàng)目的全壽命周期費(fèi)用進(jìn)行綜合考慮，對(duì)限額目標(biāo)的分配進(jìn)行稍微調(diào)整，這樣不但可以將成本制約在投資限額內(nèi)，還能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化[2]。
(2)加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)仔細(xì)符合與審查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，對(duì)圖紙工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)上的合理性、施工上的可行性進(jìn)行審核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的不足，避開出現(xiàn)因設(shè)計(jì)理由導(dǎo)致的返工，從而節(jié)省不必要的資金浪費(fèi)。
3、施工階段
(1)工程量、資源動(dòng)態(tài)管理
根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度信息，可以動(dòng)態(tài)計(jì)算任意 WBS 節(jié)點(diǎn)任意時(shí)間段內(nèi)每日計(jì)劃工程量計(jì)劃工程量累計(jì)、每日實(shí)際工程量、實(shí)際工程量累計(jì)，實(shí)時(shí)掌握工程量的計(jì)劃完工和實(shí)際完工情況 在分期結(jié)算過程中，每期實(shí)際工程量累計(jì)數(shù)據(jù)是結(jié)算的重要參考，系統(tǒng)動(dòng)態(tài)計(jì)算實(shí)際工程量可以為施工階段工程款結(jié)算提供數(shù)據(jù)支持[3]。
(2)成本監(jiān)控
成本跟蹤與分析系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目的施工情況，自動(dòng)計(jì)算和監(jiān)控總體工程或者任意 WBS 節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃進(jìn)度預(yù)算成本、實(shí)際進(jìn)度預(yù)算成本、實(shí)際消耗成本、進(jìn)度偏差和成本偏差，根據(jù)跟蹤信息可以對(duì)已完成分部分項(xiàng)工程進(jìn)行成本評(píng)價(jià)，運(yùn)用掙值分析策略，根據(jù)成本的實(shí)時(shí)消耗情況，對(duì)未完工工程進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，管理者進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)管理提供支持[4]。
4、竣工驗(yàn)收階段
竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目后期成本管理的重要環(huán)節(jié)，這是一項(xiàng)細(xì)致具體的工程，若不能嚴(yán)格把關(guān)可能造成不可挽回的損失，此階段要搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設(shè)計(jì)變更通知、主要建筑材料規(guī)格、資料與價(jià)格簽證，做好竣工決算審核。由于在施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)地質(zhì)條件變化、材料代換、工程量增加等變化情況、房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)對(duì)竣工結(jié)算的管理，是結(jié)算價(jià)款符合合同，還能真是反映業(yè)主對(duì)工程所做的變更情況，防止有意壓低成本或高估預(yù)算。
5、運(yùn)營維護(hù)階段
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，運(yùn)營維護(hù)階段即是指物業(yè)管理階段，是建造階段的完成和運(yùn)營階段的開始，其成本管理實(shí)質(zhì)上是指經(jīng)營管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期項(xiàng)目管理中占據(jù)著重要地位[5]。
運(yùn)營階段降低成本的途徑
物業(yè)管理全面推向市場(chǎng)，以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，逐步建立起公平競爭的市場(chǎng)機(jī)制。在市場(chǎng)上以公開招投標(biāo)的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同主體，雙方的責(zé)任可以在委托合同中明確劃分，從而杜絕開發(fā)商的遺留理由造成的物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的糾紛。以公開招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于保護(hù)開發(fā)商的利益。如果對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不滿意，可重新選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，真正體現(xiàn)權(quán)利主客體的法律關(guān)系。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)全面推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期成本管理策略，雖然在短期內(nèi)比較困難， 但隨著建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改革改制的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控模式在項(xiàng)目實(shí)施過程中也會(huì)隨之轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將從全壽命周期成本管理中獲取更多收益。
參考文獻(xiàn)：
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[2]衛(wèi)建軍，蘇三慶，王盼盼.基于價(jià)值工程原理的限額設(shè)計(jì)策略在成本制約優(yōu)化中的應(yīng)用研究[J].西安科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，30(5).
[3]張建平，范喆等.基于4D- BIM的施工資源動(dòng)態(tài)管理與成本實(shí)時(shí)監(jiān)控[J].施工技術(shù)，2010，40(4).
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