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房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算申報
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到 34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
【業(yè)務(wù)描述】
納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容，向稅務(wù)機關(guān)申報辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算。
地稅業(yè)務(wù)。
縣級業(yè)務(wù)。
【政策依據(jù)】
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號)
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)
【報送資料】
(1)《土地增值稅納稅申報表(二)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用)》3份。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。
(3)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
(4)納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
(5)享受土地增值稅優(yōu)惠的應(yīng)提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。
【基本規(guī)范】
(1)辦稅服務(wù)廳接收納稅人資料信息或納稅人通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)申報后提交的紙質(zhì)資料，核對資料信息是否齊全、是否符合法定形式、填寫內(nèi)容是否完整、是否與稅收優(yōu)惠備案審批信息一致，符合的即時受理;不符合的當場一次性告知應(yīng)補正資料或不予受理原因。
(2)為納稅人提供申報納稅辦理指引，輔導(dǎo)納稅人申報納稅，提示納稅人填寫稅收優(yōu)惠欄目。
(3)納稅人可通過財稅庫銀電子繳稅系統(tǒng)或銀行卡(POS機)等方式繳納稅款，辦稅服務(wù)廳應(yīng)按規(guī)定開具完稅憑證。
(4)辦稅服務(wù)廳人員在《土地增值稅納稅申報表(二)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用)》上簽名并加蓋業(yè)務(wù)專用章，一份返還納稅人，一份作為資料歸檔，一份作為稅收會計核算的原始憑證。
(5)辦稅服務(wù)廳人員1個工作日內(nèi)將相關(guān)資料信息轉(zhuǎn)下一環(huán)節(jié)按規(guī)定程序處理。
(6)辦稅服務(wù)廳收到反饋后1個工作內(nèi)通知納稅人領(lǐng)取辦理結(jié)果。
(7)本事項辦結(jié)時限由省稅務(wù)機關(guān)確定。
(8)在辦稅服務(wù)廳或商業(yè)密集區(qū)提供自助辦稅設(shè)備。
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