房產估價師理論與方法考點分析

時間：2024-09-20 13:29:18 房產估價師我要投稿

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2016房產估價師理論與方法考點分析

　　2016房產估價師考試將至，不知道大家的備考工作進行到哪里了?下面由yjbys小編帶來一套理論與方法部分的考點分析，希望能對大家有幫助。

2016房產估價師理論與方法考點分析

　　房地產的種類

　　1.按用途分類(10類)

　　居住房地產

　　商業(yè)房地產

　　辦公房地產

　　旅館房地產

　　餐飲房地產

　　體育和娛樂房地產

　　工業(yè)房地產

　　農業(yè)房地產

　　特殊用途房地產

　　綜合用途房地產

　　2.按開發(fā)程度分類(5類)(掌握)

　　⑴生地——無基礎設施

　　⑵毛地——有基礎設施+未拆遷

　　⑶熟地——完善的基礎設施+場地平整可直接建造建筑物

　　⑷在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項目(包括緩建工程)

　　【重點】

　　緩建工程也是在建工程

　　判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志，有無工程竣工驗收報告

　　現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用

　　【重點】熟地的類型(掌握)

　　平都是指場地平整，三通指水、電、路 ;五通指水(供水和排水)電、路再加上電信;七通再加上熱力和燃氣

　　某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是(　)元/平方米

　　A.98 　　　B.102　　　C.108　　　D.116

　　『正確答案』A

　　『答案解析』五通指水(供水和排水)電路再加上電信。上題為道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98

　　3.按實物形態(tài)分類(9類)

　　⑴土地——分為空地和有建筑物的土地

　　⑵建筑物——分為以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物

　　⑶土地與建筑物的綜合體

　　■土地+現(xiàn)房

　　■土地+在建工程

　　⑷房地產的局部

　　⑸未來狀況下的房地產——期房

　　⑹已經滅失的房地產——如已拆遷和完全損毀的房屋

　　⑺現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分

　　■建筑物的裝飾裝修部分

　　■不可修復的房地產損害造成的價值減損

　　⑻以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產

　　⑼整體資產中的房地產

　　4.按權益狀況分類20類

　　⑴“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產。“干凈”的含義(6大特征)　房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒有出租、未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產開發(fā)建設過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產權明確。

　　⑵“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產，如房改成本價購買的公有住房，以及經濟適用房

　　⑶“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產，以及農村村民住宅等

　　⑷共有的房地產。共有包括：按份共有和共同共有。

　　處分共有房地產，應經占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　按份共有人可以轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

　　一般情況下共有人承擔連帶債務。

　　共有的房地產作重大修繕，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。管理按約定，無約定的各共有人都有管理的權利義務。

　　⑸有限產權或部分產權的房地產。

　　⑹有租約限制的房地產。

　　⑺設立了地役權的房地產。

　　⑻設立了抵押權的房地產。

　　⑼有拖欠建設工程價款的房地產。拖欠形式有：拖欠施工方價款，拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權，承包人的優(yōu)先受償權不得對抗買受人。建筑工程價款包括為建筑工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約帶來的損失。

　　⑽已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。

　　⑾被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。

　　⑿開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產。

　　⒀房屋所有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。

　　⒁臨時用地或者臨時建筑的房地產。

　　⒂違法占地或者違法、違章建筑的房地產。

　　⒃房地產的租賃權。

　　⒄地役權。

　　⒅房地產的抵押權。

　　⒆房地產的空間利用權。

　　⒇房地產中的無形資產。

　　5.按是否產生收益分類