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房地產(chǎn)投資主要概念分析
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。小編下面為大家整理關(guān)于房地產(chǎn)投資主要概念的文章，歡迎閱讀參考：
房地產(chǎn)投資主要概念分析
(1)開發(fā)項目總投資
開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資(國C)和經(jīng)營資金�！伴_發(fā)建設(shè)投資”也稱為“項目總開發(fā)成本”，是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用(在計算成本利潤率時要用到此概念)，包括以下11項：土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用和不可預(yù)見費用，其中財務(wù)費用、管理費用、銷售費用合稱“期間費用”：“經(jīng)營資金”是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本(是轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)建設(shè)投資”)和以出租、經(jīng)營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。
值的說明的是，“開發(fā)建設(shè)投資”或“項目總開發(fā)成本”(∞C)中是不含銷售稅費或經(jīng)營稅金及附加的(這里的“經(jīng)營稅金及附加”相當于理論教材中的銷售稅費，此外，開發(fā)教材中的“銷售稅金”也相當于銷售稅費)在出售情形下，銷售稅費是要從總銷售收入中扣除的，得到的余值稱為“凈銷售收入”，相當于項目總開發(fā)價值(GD礦)：在出租情形下，銷售稅費是要從整個持有期內(nèi)經(jīng)營收入中扣除的項目。這一點是與理論教材不同的，在理論教材中，銷售稅費是計入開發(fā)成本(出售情形)或經(jīng)營費用(出租情形)的項目。
(2)開發(fā)經(jīng)營成本、經(jīng)營資金、經(jīng)營成本辨析房地產(chǎn)估價師成績查詢
“開發(fā)經(jīng)營成本”是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售時，由“開發(fā)產(chǎn)品成本”和“經(jīng)營資金”兩項構(gòu)成的，相當于“開發(fā)項目總投資”。
“經(jīng)營資金”指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，它與“開發(fā)建設(shè)投資”起，構(gòu)成了“開發(fā)項目總投資”。
“經(jīng)營成本”是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租、經(jīng)營時，將開發(fā)建設(shè)投資按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
(3)期間費用
期間費用是指企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。在銷售情形下，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中，不另行計算;在開發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用為運營費用。
(4)經(jīng)營收入
經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入。在不同情形下，經(jīng)營收入又稱為銷售收入、出租收入或經(jīng)營收入。
銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入。
出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。
經(jīng)營收入=營業(yè)額一營業(yè)成本一經(jīng)營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報。
對于“經(jīng)營收入”中的“經(jīng)營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報”可以理解為“不屬于房地產(chǎn)本身所產(chǎn)生的收益，而是由于商業(yè)經(jīng)營所承擔風(fēng)險應(yīng)得的回報”。
(5)經(jīng)營利潤
在銷售情形下：
經(jīng)營利潤(銷售利潤)=銷售收入一開發(fā)成本一銷售稅金一土地增值稅
注：期間費用計入開發(fā)成本，不另計。
在出租情形下：
經(jīng)營利潤=出租收入一經(jīng)營成本一期間費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅
在經(jīng)營情形下：
經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一期間費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅
此外，企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、利潤總額(又稱實現(xiàn)利潤)、稅后利潤和可分配利潤四個層次。
利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額
稅后利潤=利潤總額一所得稅
可供分配利潤=稅后利潤一(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)
(6)稅金
1.在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金是指國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅金有：經(jīng)營稅金及附加(兩稅一費)、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。
2.置業(yè)投資和開發(fā)投資經(jīng)濟效果表現(xiàn)形式
置業(yè)投資經(jīng)濟效果表現(xiàn)形式：租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加。租金通常表現(xiàn)為月租金收入;增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)
開發(fā)投資經(jīng)濟效果表現(xiàn)形式：對于銷售來說，經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資利潤率等指標來衡量。出租情形與置業(yè)投資出租情形類似。
3.盈利能力指標分類情況精析
盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，可按靜態(tài)指標和動態(tài)指標分為兩類。
其中：靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態(tài)指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。
盈利能力指標還可按房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資分為兩類，房地產(chǎn)開發(fā)投資有成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率和靜態(tài)投資回收期四個主要靜態(tài)指標，房地產(chǎn)置業(yè)投資有投資報酬率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報率、投資回報率和靜態(tài)投資回收期六個靜態(tài)指標。在動態(tài)指標方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資均有三個主要指標：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和動態(tài)投資回收期。
房地產(chǎn)投資主要概念分析
1. 房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)市場是指供求雙方在一定時間和空間范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)交易的市場。了解房地產(chǎn)市場的供需情況、價格趨勢和政策環(huán)境等因素對投資決策至關(guān)重要。
2. 投資目標：投資目標是指投資者在進行房地產(chǎn)投資時希望實現(xiàn)的目標，如資本增值、租金收益、分散風(fēng)險等。投資者應(yīng)明確自己的投資目標，以便選擇適合的投資策略和物業(yè)類型。
3. 投資周期：房地產(chǎn)投資通常是長期投資，投資周期會受到市場波動、政策變化和經(jīng)濟環(huán)境等因素的影響。投資者需要根據(jù)自身情況和投資目標來確定投資周期，以便做出合理的投資決策和規(guī)劃。
4. 風(fēng)險管理：房地產(chǎn)投資存在一定的風(fēng)險，如市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。投資者需要進行風(fēng)險評估和管理，采取適當?shù)娘L(fēng)險控制措施，以降低投資風(fēng)險并保護自身利益。
5. 財務(wù)分析：在進行房地產(chǎn)投資時，財務(wù)分析是必不可少的一步。投資者需要對投資物業(yè)的收入、支出、現(xiàn)金流和投資回報等進行詳細的分析，以評估投資的可行性和潛在收益。
6. 土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)：在中國，土地使用權(quán)是由國家授予的，而產(chǎn)權(quán)則包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。投資者需要了解土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定和限制，以確保自己的投資合法有效。
以上只是對房地產(chǎn)投資主要概念的簡要分析，實際的房地產(chǎn)投資還涉及到更多的細節(jié)和因素。在進行房地產(chǎn)投資之前，建議投資者進行充分的調(diào)研和分析，以便做出明智的投資決策。
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