房產估價師估價常見錯誤

房產估價師估價常見錯誤

　　凡從事房地產評估業務的單位，必須配備有一定數量的房地產估價師。房地產估價師必須在一個經縣級以上人民政府房地產行政主管部門審核評定、取得房地產價格評估資質的機構(以下簡稱房地產價格評估機構)內執行業務。

　　【案例分析幾個顯又易忽視的錯誤】

　　1、估價結果報告的標題表述不完整，應全面表述為“**房地產項目”估價結果報告。

　　2、可比實例表中給出的實例單價元/㎡沒有說明幣種。

　　3、結果報告中沒給出單價、分層結果說明。

　　4、計算待開發房產完成后的價值未考慮設備用房對價值的影響，因為可比實例沒交待設備用房情況。

　　5、計算建安工程費時，給出的900元/㎡沒說明理由。

　　6、假設開發法公式表述不完整。

　　7、房地產還未處于銷售期間不計算銷售費用的說法錯。

　　【估價報告修改思路及報告常見錯誤】

　　一、快速瀏覽報告。查找結構性錯誤。是否按規范撰寫，是否漏項，描述是否恰當，前后是否一致，是否符合法律法規。

　　二、詳細檢查報告。1、法律依據性要素。產證資料：?舊有房地產。《土地使用權證》及《房屋所有權證》;?在建工程。《土地使用權證》《建設用地許可證》《建設規劃許可證》《施工許可證》以及規劃部門審定的規劃總平面布置圖;?預售商品房。《商品房預售許可證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。

　　2、描述性要素。?估價對象描述。從區位、權益(所有權、使用權、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限)、實物三方面描述。注意用語的準確性，是否漏項，描述有無錯誤，前后是否一致(如面積前后是否一致);?影響因素描述。①個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。②區域因素描述。不同的估價目的區域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。③市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關聯性，對待估房地產的估價結果是否具有影響。

　　三、分析測算過程。?價格內涵及技術路線是否正確;?基礎數據是否準確。?參數選取是否合理。參數確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統一，價格內涵是否一致，計算是否正確等;?方法的選用是否符合估價原則，是否體現了合法原則、最高最佳使用原則等;?公式的選用是否恰當。每一種公式的內涵和適用范圍是否清楚。?計算過程是否有誤。關鍵步驟是否進行了說明，計算過程中單位是否統一，每一種參數應用是否有根據。

　　四、估價結果的確定。估價結果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術平均或加權算術平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進行適當調整。

　　五、估價目的規范表述

　　房地產估價師考試-案例分析學習總結(全)84_房地產估價師考試

　　1、抵押估價目的，應表述為：為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據而評估房地產抵押價值。

　　2、拆遷估價目的的統一表述為：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。

　　3、房地產轉讓估價目的可表述為：為委托方轉讓估價對象提供市場價值參考。

　　4、征收集體土地估價目的可表述為：為被征地農民支付法定補償提供價值依據。

　　5、企業入股、合并等涉及的房地產估價目的可表述為：為企業入股、合并等發生房地產權屬轉移的作價提供價值依據。

　　6、房地產投資決策分析和咨詢服務估價目的可表述為：為房地產投資提供價值參考依據。

　　六、估價結果報告中考試注意事項:

　　1、行文遣詞、用句不當

　　?用詞用語不能帶有較強烈的感情色彩

　　?用詞準確、語義不含糊，不能用“大約、估計、大概、可能、左右”等字樣

　　?報告的用語要前后一致，前后要有照應，如:報告中描述為估價對象應全為估價對象

　　2、邏輯不嚴謹

　　?數據來源沒有出處或有錯

　　?判斷、推理沒有充足的理由

　　3、估價方法及其應用中的錯誤:

　　A.估價方法選擇的錯誤:

　　規范解釋:

　　5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。

　　5.1.3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍;若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

　　1.具備收益法、市場法、假設開發法條件的應將其作為基中的一種估價方法

　　規范解釋:

　　5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。

　　5.1.5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　5.1.6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

　　2.不宜選收益法、市場法、假設開發法進行估價的情況下應以成本法為主

　　規范解釋:

　　5.1.7在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

　　3.拆遷補償的估價一般選用市場法;除了市場法外收益的房屋選收益法;非收益的房屋選成本法 案107解釋:不具備采用市場法條件的房地產，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價的特殊性，盡量避免使用收益法、假設開發法、可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。

　　B.方法運用中的錯誤:

　　1.市場比較法

　　(1)可比實例選擇錯誤:

　　A.是否為估價對象的類似房地產:理113

　　A-1.可比實例應與估價對象處在同一供求范圍內-可比實例與估價對象應為同一地區或同一供求范圍內的類似地區

　　A-2.可比實例的用途應與估價對象的用途相同-大類用途相同:居住.商業.辦公.旅館.工業.農業 A-3.可比實例的規模應與估價對象的規模相當-如指面積:0.5<=(可比實例規模/估價對象規模)<=2 A-4.可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同-大類用途相同:鋼結構.鋼筋混凝土結構.磚混結構.磚木結構.簡易結構

　　A-5.可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當-裝飾裝修.設備(如電梯.空調.智能化).環境等方面的齊全.好壞程度應相當

　　A-6.可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同-當兩者不相同時,一般不能作為可比實例 A-7.可比實例的成交日期應與估價時點接近-一般認為,交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用

　　A-8.可比實例的交易類型應與估價目的吻合-房地產的交易類型主要有買賣和租賃兩大類.其中根據交易方式,又可分為協議.招標.拍賣.掛牌等交易類型.在實際估價中,多數情況是要求選取買賣實例為可比比實例,而且一般應選取協議方式的買賣實例,包括抵押.抵債.房屋拆遷補償等目的的估價.但當選取土地使用權實例為可比實例時,目前一般不宜選取協議方式的出讓實例.

　　A-9.可比實例的成交價格應是正常市場價格或能夠修正為正常市場價格

　　B.成交日期與估價時點不宜超過一年,提到了市場平衡可用二年

　　選取可比實例的數量要求:一般選取3～10個可比實例即可

　　(2)比較標準選錯:

　　A.交易情況修正:以正常市場價格為基準(理121)

　　具體為: 1.如估價對象是特殊交易方式的交易(拍賣.招標.協議(理119,案196)選取的可比實例也是特殊交易方式的,應說明是否為正常交易,即交易情況修正的方向是將所有可比實例的價格修正為正常價格,也就是說:假設估價對象是在正常情況下交易.(案197)

　　B.交易日期調整:以成交日期時的價格為基準(理124)

　　C.房地產狀況調整:以估價對象房地產狀況為基準(理129)

　　(3)系數表達錯誤:

　　A.交易情況修正.房地產狀況調整:100/ ( )

　　B.交易日期調整:( )/100

　　(4)應該修正的項目未修正或未加以說明

　　(5)單項修正不超過20%,綜合修正不超過30%

　　2.成本法:

　　(1)計算新建價格或重置價格有漏項

　　(2)成本扣費用均用客觀標準

　　(3)利息的取費基數和計息周期錯

　　(4)利潤的取費基數與利潤率的含義是否對應(理139)

　　(5)舊有房地產算折舊

　　A.建筑物算折舊:物理折舊.功能折舊.經濟折舊

　　A-1.折舊計算:N.n.R.C

　　A-2.設備.裝修.主體使用年限折舊因素太大要分類折舊

　　B.土地扣已使用年限價值:K

　　3.收益法:

　　(1)收益費用均用客觀標準而非實際標準

　　(2)測算有效收益漏計經營率、空置率

　　(3)凈收益的測算:以年為單位

　　A.出租型:

　　A-1.收入:租金+(保證金&押金)的利息收入

　　A-2.費用:出租方承擔的費用:(理208)

　　a.維修費:

　　a.1折舊費的80%，關注N、n的確定

　　a.2重置價的2%左右

　　a.3收益的3%-5%

　　b.管理費:租金(收益)的3%～5%

　　c.保險費:房屋現值的1.5?左右

　　d.房地產稅(城鎮土地使用稅.房產稅&城市房地產稅)

　　e.租賃稅費(營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費)

　　房產稅為租金收入的12% 營業稅、城市維護建設稅、教育費附加+城鎮土地使用費為5.8%左右 f.租賃費用(中介收取的租賃代理費)

　　書:家具設備折舊費:如果是出租人提供家具設備,應扣除它們的折舊費

　　物業服務費用:物業服務企業進行維護、養護、管理等所收取的費用

　　B.商業經營型:注意扣除商業利潤

　　(4)費用:不扣建筑物折舊，但是要扣裝修、設備、設施的折舊;不扣貸款利息、所得稅、土地增值稅

　　(5)報酬率的確定:①跟風險成正比,風險大報酬率大;②同種房地產用途不同選用不同的報酬率;建筑物的報酬率>建筑物和土地綜合體的報酬率>土地的報酬率③確定依據一般為銀行一年期存款利率、國債利率、同類物業平均收益率、同行業物業的平均收益率，一般不考慮物價指數、經濟增長率、貸款利率

　　(6)公式選擇錯誤或沒交待公式選擇的理由;有限年期公式中n的確定

　　(7)租約限定;租約期內用租約租金,租約期外用客觀租金,空置的房地產用客觀租金

　　4.假設開發法:

　　(1)假設開發的方式一要合法，二要最高最佳使用

　　(2)開發經營的方式

　　A.出租:用收益法把租金轉化成售價

　　B.出售:售價

　　(3)應扣的費用項目有無漏記:如銷售稅(不含土地增值稅和所得稅)

　　(4)利息、利潤的計算:

　　A.傳統方法:同成本法

　　B.現金流量法:不單獨計算

　　(5)貼現:

　　A、n的確定綜合考慮土地和建筑物

　　B.貼現率i的確定:綜合考慮利息.利潤

　　(6)評估在建工程:

　　A.續建成本利潤

　　B.續建期間整個項目的利息、管理費等

　　1、問答題：數長并不能帶來高分，關鍵是要切中要點，分類分項以①②③這種形式答題更加切合;

　　2、選擇題：如無十分把握，盡量只選擇能確定的答案;

　　3、報告指錯題：多為房地產抵押報告，前提是熟悉估價規范和抵押估價指導辦法，再就是一定要冷靜和細心，挑個7、8個錯誤來是不難的;

　　4、改錯題：個人認為此項較容易拿分，方法涉及基本是收益法和假設開發法，成本法好像也考過，只要掌握幾種方法的原理和計算方法應該是沒問題的了，但要重視的是計算過程中的基數和參數。

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