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房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)發(fā)房源話(huà)術(shù)大全
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會(huì)采集、核實(shí)和分析客戶(hù)與房源等信息，設(shè)計(jì)與管理房號(hào)體系，填報(bào)和分析業(yè)務(wù)報(bào)表，yjbys小編下面為你整理了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)發(fā)房源話(huà)術(shù)大全，希望對(duì)你有所幫助。
1. 洗盤(pán)(打樓盤(pán)電話(huà)的方式)
A：您好，打擾一下，請(qǐng)問(wèn)您XX園的房子有考慮出售嗎?(詢(xún)問(wèn)式)
B：您好，請(qǐng)問(wèn)您XX園的房子賣(mài)出去的了嗎?(最直接的問(wèn))
C：請(qǐng)問(wèn)您最近在XX園有房產(chǎn)方面的需求嗎?(幫助式咨詢(xún))
D：請(qǐng)問(wèn)您XX園的房子350萬(wàn)還能便宜嗎?(套房源)
E：您好，打擾了，我是XX房產(chǎn)公司的，現(xiàn)在我們手上有一個(gè)客戶(hù)，就想要咱們這種戶(hù)型的房子，不知道您是否有意出售(客戶(hù)是一次性求購(gòu))(注：要了解打電話(huà)這戶(hù)的戶(hù)型)
F：我是XX物業(yè)的調(diào)查員，我現(xiàn)在調(diào)查一下本園區(qū)房子的出售或出租情況，以方便園區(qū)管理，請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在有考慮出售或出租嗎?(以物業(yè)身份)
G：我是XX房產(chǎn)公司的XX，我專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)XX園區(qū)的二手房交易，請(qǐng)問(wèn)您在這方面需要咨詢(xún)的嗎?(以專(zhuān)業(yè)咨詢(xún))
H：現(xiàn)在XX園剛出來(lái)一套非常超值的三居，單價(jià)僅售*****元，請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在考慮換房嗎?那您XX園的房子考慮賣(mài)嗎?(引導(dǎo)換房)
I：我聽(tīng)南門(mén)那小伙子(保安)說(shuō)你家房子在賣(mài)，我是個(gè)人購(gòu)房，現(xiàn)在能看房嗎?(一般用手機(jī)打，口氣深沉一些)
J：您好，我是XX房產(chǎn)公司的某某，請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在考慮在XX區(qū)購(gòu)房嗎?
K：您好，我是XX，這邊XX園剛出來(lái)一套非常超值的三居，**平米，僅售**萬(wàn)，業(yè)主非常急賣(mài)，請(qǐng)問(wèn)您下午六點(diǎn)有空來(lái)看房嗎?
L：您好，有一位張先生(虛擬的)介紹說(shuō)您XX園的房子考慮出售，我這里有一個(gè)客戶(hù)很有意向，想看看房子，請(qǐng)問(wèn)六點(diǎn)方便嗎?那您是考慮換房嗎?
M： 您好，請(qǐng)問(wèn)咱房子現(xiàn)在多少錢(qián)?
N： 您好，我看見(jiàn)網(wǎng)上您的房子考慮出售，現(xiàn)在還出售嗎?我?guī)湍怯浺幌?/p>
O：您好，您之前您說(shuō)的房子考慮出售，現(xiàn)在考慮的怎么樣了?什么時(shí)候方便看?
P：您好，我這有個(gè)非常準(zhǔn)的客戶(hù)，就想要您家房子這樣的戶(hù)型，價(jià)格高點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，您考慮出售嗎?(注：要了解你打電話(huà)這戶(hù)的戶(hù)型)
Q：您好，王先生，打擾了，您的房子還賣(mài)嗎?我有一客戶(hù)找了很久就想要咱們這個(gè)小區(qū)的房子，不知道現(xiàn)在您的房子是什么情況?
R：您好，昨天我客戶(hù)看的挺好，您跟姐商量好了嗎?您看這個(gè)價(jià)格合適嗎? (引出房東)
A、 您好，請(qǐng)問(wèn)您家的房子下午4點(diǎn)可以看嗎?(用于引出在賣(mài)的房子，如果房子說(shuō)可以看，那就再重新準(zhǔn)確的落實(shí)房源信息)可以說(shuō)：我和客戶(hù)介紹后，客戶(hù)很感興趣，并要了解房子的準(zhǔn)確面積。
B、 您好，我在網(wǎng)上看到咱們XX園區(qū)的房子有出售，請(qǐng)問(wèn)今天幾點(diǎn)方便看一下?
C、 您好，我是您家樓下的租售部的，現(xiàn)在有客戶(hù)想買(mǎi)您家的房子，能接受市場(chǎng)價(jià)，您有考慮出售嗎?
2、開(kāi)發(fā)房源短信
A、話(huà)術(shù)：您好，我現(xiàn)在有客戶(hù)就想考慮買(mǎi)咱們這個(gè)小區(qū)您這樣戶(hù)型的房子，絕對(duì)能接受市場(chǎng)價(jià)，您有考慮出售嗎?全款買(mǎi)房。(外地過(guò)來(lái)的，而且注意要對(duì)你發(fā)的這個(gè)小區(qū)戶(hù)型熟悉)
B、話(huà)術(shù)：本人因資金有限，段時(shí)間內(nèi)求購(gòu)本小區(qū)住房一套，合適即可。如有房子出售,聯(lián)系XXXXXXXXXX
C、話(huà)術(shù)，您好，我這客戶(hù)很有誠(chéng)意想在本小區(qū)賣(mài)套三居室，(可寫(xiě)你小區(qū)主打戶(hù)型、或?qū)懱走m合老人小孩住的房子、口語(yǔ)化一些)價(jià)格合適可全款購(gòu)房!
D、收集出租房源：
話(huà)術(shù)：您好，我是XX房產(chǎn)公司的資深經(jīng)紀(jì)人，目前手上有一批固定租客，如果您的房子考慮出租或租期快到的，請(qǐng)您把起租日期和租金發(fā)到我的這個(gè)手機(jī)上，我會(huì)幫您及時(shí)出租房屋的!
3、業(yè)主各種反應(yīng)如何應(yīng)對(duì)
1) 誰(shuí)跟您說(shuō)我賣(mài)房子，我沒(méi)說(shuō)過(guò)賣(mài)啊
A、 話(huà)術(shù)：不還意思，打錯(cuò)了(業(yè)主語(yǔ)氣比較兇的)
B、 話(huà)術(shù)：咱家的房子不是一直都在賣(mài)嗎?(語(yǔ)氣肯定)
C、 話(huà)術(shù)：以前我給您打電話(huà)說(shuō)出售，現(xiàn)在回訪一下，考慮的怎么樣?(混淆他之前的記憶)
D、 話(huà)術(shù)：那XX先生您看價(jià)格高出您的考慮出售嗎?(試探是否是價(jià)格因素)
E、 話(huà)術(shù)：現(xiàn)在市場(chǎng)非常不錯(cuò)啊，客戶(hù)也非常多，您的戶(hù)型現(xiàn)在也非常熱銷(xiāo)啊，是賣(mài)房子的好機(jī)會(huì)(提高他房子的稀缺度，刺激興趣點(diǎn))
2) 詢(xún)問(wèn)的房東，現(xiàn)在就想了解一下市場(chǎng)
A、 話(huà)術(shù)：現(xiàn)在市場(chǎng)非常適合賣(mài)房子，而且出來(lái)看房子的客戶(hù)也比較多了，現(xiàn)在國(guó)家的政策也非常有利于二手房的銷(xiāo)售，以后什么房?jī)r(jià)誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，現(xiàn)在賣(mài)房是最合適的，大哥您還不抓住這機(jī)會(huì)啊?
3) 態(tài)度惡劣(房東罵人，掛電話(huà)，要打110的)
直接掛斷，不要猶豫。(經(jīng)紀(jì)人內(nèi)心別受傷害，把心放寬一些這是對(duì)自己的一種鍛煉)
4) 考慮出售的房東
A、 現(xiàn)在我的房子可以賣(mài)多少錢(qián)，市場(chǎng)怎么樣?(采取講案例的方式降低房東的內(nèi)心期望)
話(huà)術(shù)：我們昨天剛成交一套這個(gè)小區(qū)的房子，150萬(wàn)(低于市場(chǎng)價(jià))，目前手上也有差不多能接受這個(gè)價(jià)位的客戶(hù)(可以看出房東對(duì)市場(chǎng)的了解程度)房東會(huì)說(shuō)：怎么賣(mài)的這么低啊?那您看我家的房子那賣(mài)多少錢(qián)啊?那我能不能過(guò)去看看您的房子，因?yàn)槊總�(gè)房子的戶(hù)型、朝向、景觀、裝修和房子的耗損程度不同價(jià)位也有高低，以我們的經(jīng)驗(yàn)可以先給您個(gè)參考價(jià)位或者咱們商定價(jià)格!您有沒(méi)有這個(gè)心理預(yù)期啊，要不我?guī)湍怯浺幌掳?(這樣的房子一定要爭(zhēng)取第一時(shí)間看房，和房東見(jiàn)面談能讓房東加深對(duì)你的影響，更要爭(zhēng)取獨(dú)家)
B、 那您看我家的房子多久能賣(mài)出去啊?
話(huà)術(shù)：照您現(xiàn)在的價(jià)格，高于市場(chǎng)價(jià)格就得賣(mài)一段時(shí)間，如果您的房子符合市場(chǎng)價(jià)，看房方便，我相信現(xiàn)在的市場(chǎng)，很快就會(huì)給您賣(mài)出去，而且現(xiàn)在出來(lái)看房的客戶(hù)相對(duì)多一些。憑我們公司在北京這邊的知名度應(yīng)個(gè)應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題的!另外看房時(shí)間咱們要多配合啊。
4.打洗盤(pán)電話(huà)時(shí)如果被業(yè)主問(wèn)起“電話(huà)哪里來(lái)的?”
A、網(wǎng)上下載的，哪個(gè)網(wǎng)?網(wǎng)上的，具體的我也不知道了，我是隨便打的。(把視線(xiàn)轉(zhuǎn)嫁到虛有的第三方上)
C、 裝傻，被問(wèn)之后要說(shuō)：您是王先生嗎?您是XX小區(qū)的嗎?故意報(bào)假的姓氏和小區(qū)，降低疑慮說(shuō)是自己打錯(cuò)了。
5.上門(mén)或看展排櫥窗，櫥窗接待房源。
A. 思路：直接報(bào)，登記房子產(chǎn)權(quán)，面積，價(jià)格，門(mén)牌號(hào)，聯(lián)系方式，看房時(shí)間，爭(zhēng)取當(dāng)場(chǎng)看房機(jī)會(huì)，和業(yè)主做進(jìn)一步溝通，加深感情。
話(huà)術(shù)：XX先生，是這樣的，我有個(gè)老客戶(hù)非常有誠(chéng)意，已經(jīng)在我手里買(mǎi)過(guò)兩套了，但是一直還在找這樣的戶(hù)型，聽(tīng)您介紹之后，我感覺(jué)他可能會(huì)定您這套，我想先去您家看看房，以便我更好的和他介紹您的房子，一般我看好他都會(huì)考慮的。
B. 思路：了解市場(chǎng)情況，可買(mǎi)可租型的，一定給業(yè)主信心，讓他知道現(xiàn)在市場(chǎng)好，好賣(mài)且價(jià)格高，比租房賺的快，舉例說(shuō)明某投資戶(hù)倒房，幾年賺了多少，如多 有超值的房子可以再推給他，讓他換房子，賺差價(jià)，順便了解門(mén)牌號(hào)，房子的具體情況，聯(lián)系方式。
話(huà)術(shù)：您的房子要是拿出來(lái)出租回報(bào)會(huì)很少，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)非常好，好房子能賣(mài)個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格，比租房子劃算多了，我前兩年幫一個(gè)客戶(hù)炒房子，就兩年她賺了100多萬(wàn)呢，到現(xiàn)在還給我介紹客戶(hù)呢，您要是有閑置的房子也可以這樣做，就現(xiàn)在的市場(chǎng)出來(lái)超值的房子那就是賺!我建議您也可以試試，有超值的房子我給您發(fā)短息，您的電話(huà)是XXXXXXXX(順勢(shì)引出電話(huà))
C.買(mǎi)房身份不明，可能是業(yè)主冒充客戶(hù)探價(jià)，也可能是客戶(hù)冒充業(yè)主，這要憑經(jīng)紀(jì)人的明銳度來(lái)判斷真?zhèn)巍?分析：一般來(lái)說(shuō)業(yè)主冒充客戶(hù)的會(huì)問(wèn)特定的戶(hù)型要是買(mǎi)大概要多少錢(qián)啊?)注意：這是一般會(huì)問(wèn)的非常具體。如：南北通透三居，高層的，裝修比較好的，沒(méi)怎么住過(guò)人的，買(mǎi)要多少錢(qián)呢?
客戶(hù)冒充業(yè)主的比較少，也有可能是租戶(hù)冒充業(yè)主前來(lái)咨詢(xún)。
宗旨是：要含糊的回答。話(huà)術(shù)：至于價(jià)格那要看房子后才能定下來(lái)，根據(jù)配套不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)也有高低，房子的耗損程度這些都不一樣，價(jià)位會(huì)有不同，您是要買(mǎi)房還是要賣(mài)房呢?或者，大哥您要是賣(mài)房我?guī)湍u(mài)個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格，要是您買(mǎi)房我也能幫您買(mǎi)到合適的房子。
D.思路：可能是剛跟這別的公司看過(guò)的房的客戶(hù)，如果客戶(hù)沒(méi)有保護(hù)房源的意識(shí)時(shí)也可以從客戶(hù)口中把房源套出來(lái)。
話(huà)術(shù)：XX先生您在這邊都看過(guò)什么樣的房子啊?(主要是聽(tīng)他說(shuō)看過(guò)哪里的房子，然后相應(yīng)的報(bào)價(jià))
6.敲門(mén)(要注意說(shuō)話(huà)的語(yǔ)氣，要隨和。)
1) 話(huà)術(shù)：您好，不好意思打擾您了，我是XX房產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人-----這是我的名片，院里阿姨說(shuō)您的房子可能考慮出售?我這正好有一客戶(hù)想要這樣的房子，您打算賣(mài)多少錢(qián)呢?
2) 話(huà)術(shù)：您好，不好意思打擾您了，我是咱們樓下的房產(chǎn)公司的，我?guī)Э纯蛻?hù)看咱家樓下的房子，但是業(yè)主有事耽擱了，客戶(hù)馬上就要到了，您的房子方便讓我們看一下嗎?客戶(hù)就要這樣戶(hù)型的房子，價(jià)位可以商量。
3) 話(huà)術(shù)：您好，我這有個(gè)客戶(hù)說(shuō)看過(guò)您的房子，比較滿(mǎn)意，特意委托我過(guò)來(lái)落實(shí)一下細(xì)節(jié)。
4) 話(huà)術(shù)：我在樓下看到有中介帶看您的房子，正好我這也有這樣的客戶(hù)，我想先了解一下您家的房子?
注：如果這是房主對(duì)你的話(huà)有比較大的異議，態(tài)度不是很好時(shí)，要及時(shí)表現(xiàn)的很困惑，是不是弄錯(cuò)了，最好是表現(xiàn)出實(shí)在是不好意思打擾了!
7.精耕社區(qū)保安，物業(yè)
A.裝無(wú)奈，求情，都是出來(lái)打工的真是不容易啊。
B.買(mǎi)點(diǎn)煙酒，賄賂一下
C.找一個(gè)小區(qū)的老客戶(hù)過(guò)來(lái)接
D.不著急進(jìn)，就天天和保安聊天，建立同情心，搞關(guān)系
8，房東說(shuō)可賣(mài)可不賣(mài)(給房東信心)
思路：經(jīng)過(guò)去年一年的時(shí)間，積累一些可以買(mǎi)房的誠(chéng)意客戶(hù)，而且現(xiàn)在又是個(gè)賣(mài)房的好時(shí)機(jī)。如果出租的，就舉例說(shuō)出租和賣(mài)房的回報(bào)有很大差別。
1) 話(huà)述：XX先生，您好，現(xiàn)在市場(chǎng)非常不錯(cuò)，非常適合賣(mài)房子，去年也積累了一些有誠(chéng)意的客戶(hù)，現(xiàn)在我這就有客戶(hù)想要那樣的戶(hù)型，價(jià)格都好商量，現(xiàn)在賣(mài)肯定能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，是出手的好機(jī)會(huì)，XX先生，您考慮賣(mài)什么價(jià)位呢?
2) 話(huà)術(shù)：XX先生，您的房子假如出租的話(huà)，回報(bào)也不高，短期內(nèi)也不會(huì)有增幅，長(zhǎng)期也說(shuō)不好，就目前來(lái)講您當(dāng)時(shí)買(mǎi)的價(jià)漲到現(xiàn)在的比例不能保證以后也是這個(gè)比例上漲，所以您看現(xiàn)在市場(chǎng)比較好，就把房子出手，可以做別的投資，以后的市場(chǎng)誰(shuí)也說(shuō)不好，XX先生您覺(jué)得呢?
9，房東先買(mǎi)后賣(mài)
思路：和房東講清楚先買(mǎi)后賣(mài)您比較被動(dòng)，時(shí)間上根本掌握不好，如果想要同步的話(huà)那肯定要有一方會(huì)吃點(diǎn)虧的，可以先賣(mài)個(gè)好價(jià)，拿到錢(qián)后選房的時(shí)間和面都比較寬裕。
1) 話(huà)述：姐，如果您先買(mǎi)再賣(mài)，先買(mǎi)的房子需要房款，再賣(mài)您的房子時(shí)就不會(huì)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，如果您現(xiàn)在把房子賣(mài)了，現(xiàn)金在手，就可以買(mǎi)到比較中意的房子。
2) 話(huà)術(shù)：(推薦套性?xún)r(jià)比超高的房子，但是房東首付要求高，業(yè)主急售，急用錢(qián))，現(xiàn)在市場(chǎng)非常適合賣(mài)，如果現(xiàn)在您把房子賣(mài)了，不僅能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，只要您的錢(qián)到位我們盡快給您買(mǎi)到一個(gè)更合適的房子，而且我們公司對(duì)這邊的社區(qū)非常專(zhuān)業(yè)，有大量的房源參考。您就放心吧!
如何找業(yè)主資料?(針對(duì)沒(méi)有業(yè)主資料的小區(qū)或業(yè)主資料沒(méi)有及時(shí)更新的樓盤(pán))
方式：以燃?xì)夤净蜃詠?lái)水公司的名義在業(yè)主的門(mén)上貼條，留下自己的聯(lián)系方式讓業(yè)主把房間號(hào)及所要查的數(shù)字發(fā)到自己的手機(jī)上〈所留號(hào)碼一定是干凈的〉
如：自來(lái)水公司收費(fèi)單 今天上門(mén)查水表，家里沒(méi)人，請(qǐng)?jiān)趲滋?hào)之前將小區(qū)名稱(chēng)，門(mén)牌號(hào)及水表數(shù)字發(fā)到1391088*****。謝謝!
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