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縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
導(dǎo)語：隨著城市化的推進，城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，鄉(xiāng)縣住宅市場不斷發(fā)展。下面是小編搜集整理的關(guān)于鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告，歡迎大家閱讀了解。
新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
一、新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)宏觀市場分析篇
1.1 新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)概況
新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)位于新鄉(xiāng)市西南16公里處，地處豫北平原，京廣鐵路、京深高速公路、新荷鐵路交匯的三角地帶，鎮(zhèn)區(qū)青年路、青龍路直通107國道，距鄭州機場60公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯。
全鎮(zhèn)總面積37.3平方公里，轄27個行政區(qū)，人口5.2萬，其中農(nóng)業(yè)人口3.3萬，非農(nóng)業(yè)人口1.9萬，鎮(zhèn)區(qū)建成面積8平方公里，常住人口3.14萬人，占全鎮(zhèn)人口的60%。
1.2 歷史沿革
小冀鎮(zhèn)是從唐代起就以商貿(mào)著稱的千年古鎮(zhèn)，是新鄉(xiāng)縣的經(jīng)濟、文化、教育中心。
小冀鎮(zhèn)緊緊抓住國家“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的歷史機遇，各項事業(yè)特別是城鎮(zhèn)建設(shè)得到了長足的發(fā)展。
1990年，小冀鎮(zhèn)被河南省建設(shè)廳命名為“中州名鎮(zhèn)”;1995年被建設(shè)部列為“全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)”;同年被原國家體改委等11部委列為“全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點”;被省體改委等11廳局委列為“河南省改革發(fā)展建設(shè)綜合試點鎮(zhèn)”;1996年被中國農(nóng)村小康建設(shè)促進會命名為“小康示范鎮(zhèn)”;1997年被農(nóng)業(yè)部確定為“全國東西部合作示范區(qū)”;1999年10月被財政部列為全國20家，河南省惟一的“小城鎮(zhèn)財政改革試點”;2000年4月又被河南省人民政府列為決定加強建設(shè)的100家“省重點鎮(zhèn)”之一。
2001年2月在爭創(chuàng)文明村鎮(zhèn)活動中被評為“市級文明鎮(zhèn)”，2001年6月被河南省委評為“先進基層黨組織”,2001年7月被新鄉(xiāng)市委評為“六好先進黨委”。
1.3 經(jīng)濟概況
小冀鎮(zhèn)是“中州名鎮(zhèn)”，經(jīng)貿(mào)發(fā)達，一直是輻射周邊縣的商品集散重地。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)達72家，生產(chǎn)門類齊全，形成了醫(yī)藥、化工、機械、建材等多種工業(yè)行業(yè)，工業(yè)產(chǎn)品達200余種，曾連續(xù)3年被省委、省政府評為“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進單位”。
常住鎮(zhèn)區(qū)的高科技人員39名，其中享受國務(wù)院特殊津貼的專家5名、博士生導(dǎo)師2名、研究生30余名，明顯的人才優(yōu)勢為該鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向高科技發(fā)展提供了有力保證。
該鎮(zhèn)工業(yè)輻射到全國二十多個省市;太行振動機械總公司生產(chǎn)的振動設(shè)備是全國冶金行業(yè)的排頭兵，該企業(yè)的三個項目分別列入國家“863”計劃、火炬計劃、省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目;中聯(lián)公司投資2500萬元引進俄羅斯“一步煉鉛法”新技術(shù)，屬世界領(lǐng)先水平，可徹底解決煉鉛帶來的污染問題。
以旅游業(yè)為龍頭帶動第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。
以京華實業(yè)公司創(chuàng)建的度假勝地京華園，每年吸引大批游客，為無山無水的小鎮(zhèn)增添了風(fēng)采，并帶動了全鎮(zhèn)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。
小冀鎮(zhèn)有數(shù)百年的集市貿(mào)易延續(xù)至今，貿(mào)易市場面積達8萬平方米,年交易額上億元。
京華園、京華賓館、京華度假村已成為聞名遐邇的旅游勝地。
二、新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)各樓盤詳細情況分析
2.1 青龍嘉苑
項目地址：青龍路與工業(yè)路交匯處閆莊新村前開
發(fā) 商：新鄉(xiāng)市景程置業(yè)有限公司
策劃代理：不詳
物業(yè)類別：普通住宅
建筑類型：多層
項目概況：項目共7棟樓，分2期建設(shè)，一期3棟，在售為1期，其中1#、2#、3#樓已建兩層(現(xiàn)已暫停)，計劃
與2期同時施工。
面 積：107.84㎡兩房、132.5㎡—151.13㎡三房;
價 格：三層1818元/㎡;
優(yōu)惠活動：一次性優(yōu)惠50元/㎡，按揭優(yōu)惠30元/㎡;
銷售熱線：xxxx;
內(nèi)部配套：休閑廣場，對講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃，停車場;
周邊配套：京華小學(xué)，新鄉(xiāng)縣一中、郵政銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、京華幼 兒 園、新鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院;
項目亮點：一、價格便宜; 二、多層建筑，舒適度高; 三、交通便利;
項目小結(jié)：整體屬于低端項目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為紅色和淺黃色相結(jié)合。
戶型面積偏大，較單一，可選性少。
周邊無大型超市。
2.2 望錦花園
項目地址：和諧大道京華區(qū)域西段路南
開 發(fā) 商：新鄉(xiāng)市望錦置業(yè)有限公司
策劃代理：不詳
物業(yè)類別：普通住宅，商鋪;
建筑類型：高層
項目概況：項目總占地約50畝左右，共7棟樓，分2期建設(shè)，一期3棟，在售為一期高層電梯住宅;
面 積：114.48㎡三房、132.85㎡三房;
價 格：均價2500元/㎡;
優(yōu)惠活動：一萬抵兩萬;
銷售熱線：xxxx;
配套設(shè)施：單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園;
項目亮點：一、配套齊全; 二、大產(chǎn)權(quán)，可進行按揭; 三、交通便利;
項目小結(jié)：整體屬于一般型項目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為深咖色和黑色中空雙玻相結(jié)合，兩個大門，人車分流。
商業(yè)配套相對不太完善;周邊無大型超市。
2.3 華凱國際
項目地址：香港路與冀源路十字向西50米路北方正超市對面(原東街小學(xué))
開 發(fā) 商：河南榮凱置業(yè)有限公司
策劃代理：不詳
物業(yè)類別：普通住宅，商鋪;
建筑類型：高層
項目概況：項目總占地約25畝左右，共4棟樓，分2期建設(shè)，一期2棟，在售為一期高層電梯住宅;
面 積：132.73㎡三房;
價 格：均價2550元/㎡左右;
優(yōu)惠活動：一次性優(yōu)惠5個點，按揭優(yōu)惠2個點;
銷售熱線：xxxx;
配套設(shè)施：單氣雙水、對講門禁系統(tǒng)、外墻保溫、雙層中空玻璃、停車場;
項目亮點：一、周邊商業(yè)完善; 二、交通便利;
項目小結(jié)：整體屬于一般型項目，周邊交通方便，1個大門，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為深灰色和黑色中空
雙玻相結(jié)合。
人流量大，周邊商業(yè)配套相對完善。
2.4 翡翠·現(xiàn)代城
項目地址：和諧大道與西環(huán)路交匯處東北角
開 發(fā) 商：河南建發(fā)置業(yè)有限公司
全程營銷：鄭州博恒
物業(yè)類別：普通住宅，商鋪;
建筑類型：多層
項目概況：項目總占地約170畝左右，分3期建設(shè)，在售為一期12棟多層電梯住宅。
面 積：87㎡—180㎡;
價 格：均價2100元/㎡;
優(yōu)惠活動：一萬抵兩萬;
銷售熱線：xxxx;
配套設(shè)施：單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園;
項目亮點：一、配套齊全; 二、交通便利;
項目小結(jié)：整體屬于中端項目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為深灰色和黑色中空雙玻相結(jié)合，
兩個大門，人車分流。
周邊無大型超市。
商業(yè)配套相對不完善，相比之下項目位置離小冀鎮(zhèn)較遠。
2.5 世博莊園
項目地址：中央大道與青龍路交匯處
開 發(fā) 商：河南恒杰置業(yè)有限公司
物業(yè)公司：香港怡高物業(yè)
全程營銷：深圳眾廈
物業(yè)類別：別墅、普通住宅，商鋪;
建筑類型：獨棟別墅、雙拼,聯(lián)排;
項目概況：項目總占地400畝，建筑面積350000㎡，6棟小高層，其余全是別墅，綠化率35%，容積率1.2。
面 積：87㎡兩房、135.66㎡三房、231.42㎡—288.66㎡別墅;
價 格：別墅均價3500元/㎡，小高層均價2500元/㎡;
優(yōu)惠活動：一次性優(yōu)惠3個點，按揭優(yōu)惠1個點;
銷售熱線：xxxx;
內(nèi)部配套：單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園、24小時電子巡更系統(tǒng);
周邊配套：京華小學(xué)，新鄉(xiāng)縣一中、旺旺超市，萬得隆購物廣場、郵政銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、京華幼兒園、
新鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院;
項目亮點：一、配套齊全; 二、大產(chǎn)權(quán)，可進行按揭; 三、交通便利;
項目小結(jié)：整體屬于當(dāng)?shù)氐母叨隧椖�，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為紅褐色和彩色中空雙玻相
結(jié)合，3個大門，人車分流。
周邊商業(yè)配套完善，是小冀鎮(zhèn)現(xiàn)有項目中體量最大，最具有規(guī)模的小區(qū)。
在推廣上，單頁、戶外廣告隨處可見，在包裝上,VI系統(tǒng)、售樓部應(yīng)用得以實現(xiàn)。
三、新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場情況分析
3.1 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體趨勢
�、僬胧С址康禺a(chǎn)開發(fā)，客觀上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;
�、谙M潛力—經(jīng)濟持續(xù)良好的不斷發(fā)展，市場的消費潛力加大;
�、塾残孕枨蟆残缘木幼⌒枨�，決定了消費群體的逐漸增多;
④房價提升—房價整體呈逐步抬升趨勢;
以上四個方面的特征，都將有力推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場將面臨新一次的發(fā)展機遇。
總體上新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場供需兩旺，且市場潛力比較大。
3.2 整體市場現(xiàn)狀
①經(jīng)濟持續(xù)良好發(fā)展;
�、谑袌鐾斗帕坎粩嘣黾�;
�、凼袌鱿M潛力巨大，城市化進程加快;
�、苷w銷售價格均價在 2500元/㎡左右，拉高價格的項目有世博莊園、華凱國際、望錦花園等電梯小高層的物業(yè)類型是拉升均價的重要因素之一;
�、萑繛槭袌鲋髁粜�，目前在售樓盤中，均以三房為主，面積在100㎡—130㎡平左右，在市場房源中占到80%的比例;
目前新鄉(xiāng)縣房源投放量以100㎡—130㎡三房為主，主要是滿足自身的居住需求。
同時，兩房的投放量相對三房較小，但兩房的消費需求僅次于三房需求，因此 70㎡—90㎡的兩房及95㎡—115㎡的精簡緊湊三房是下步市場投放的重點。
3.3 不規(guī)范操作
小冀當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)的項目較多，整體銷售價格低于大產(chǎn)權(quán)房子500—900元/㎡，造成一部分客戶流失。
購房者多以房子價格低的因素購買小產(chǎn)權(quán)房。
市場開發(fā)建設(shè)方面，手續(xù)不齊邊建設(shè)邊銷售的不規(guī)范現(xiàn)象居多。
3.4 購房客戶群體
房地產(chǎn)市場從縣城居民消費開始向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民消費轉(zhuǎn)移，大量外出務(wù)工人員經(jīng)濟收入增長后因孩子上學(xué)等原因在縣城置業(yè)成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民發(fā)展的新趨勢。
3.5 概況小結(jié)
新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場屬初級階段，市場不規(guī)范，人為操作性強，購房者多為剛性需求，政府缺乏合理引導(dǎo)。
近幾年來，新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)不斷發(fā)展，投放與需求持續(xù)加大，外地開發(fā)公司和代理公司相繼進入新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場，整體操盤水平逐漸提高，市場競爭明顯增加;加上投放量的加大，促進各項目在戶型面積控制、立面創(chuàng)新、景觀規(guī)劃、產(chǎn)品附加值、廣告宣傳、后期物業(yè)、營銷團隊整體管理素質(zhì)等綜合品質(zhì)方面必須全面提升。
因此，對開發(fā)商及代理公司的操盤也提出了更高的要求。
目前，新鄉(xiāng)縣政府已經(jīng)開始加強對當(dāng)?shù)剡`法用地和違法建筑的打擊和整治，違法建筑強行拆除，手續(xù)不全全面停工，引導(dǎo)消費者不要購買小產(chǎn)權(quán)房;并且政府對房地產(chǎn)開發(fā)公司也提出了更高的要求，手續(xù)齊全，開發(fā)運作規(guī)范，引導(dǎo)開發(fā)商向正規(guī)化、規(guī)�；㈤L遠化發(fā)展。
四、項目SWOT分析(省略)
五、本公司項目地塊開發(fā)建議(省略)
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