國外不動產登記制度

時間：2024-03-08 08:41:57 維澤制度我要投稿

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國外不動產登記制度

　　在現實社會中，很多地方都會使用到制度，制度泛指以規則或運作模式，規范個體行動的一種社會結構。這些規則蘊含著社會的價值，其運行表彰著一個社會的秩序。制度到底怎么擬定才合適呢？以下是小編為大家整理的國外不動產登記制度，希望對大家有所幫助。

國外不動產登記制度

　　國外不動產登記制度

　　從國外情況看，一些發達國家都規定在一國之內或一個統一司法區域內實行不動產統一-登記的制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產，也不論是何種不動產物權，均由統一的機構登記。至于具體的登記機構設置，則不盡相同，如德國的不動產登記機構為屬于地方法院的土地登記局，瑞士大多為各州的地方法院，日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所，我國臺灣地區的登記機關是屬于行政機構的地政局。

　　目前，我國各地方在不動產行政管理和不動產登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來說，有的地方在房產和土地管理部門分別設立，房屋和土地分別由這兩個部門進行管理和登記;有的地方，如上海、廣州、深圳等實現了房屋和土地管理機構的統一，同時也實行房地產統一登記;還有的地方，雖然房屋、土地的管理機構實現了統一，但在管理機構合并之前，房屋管理與土地管理作為兩個獨立的管理部門，各自按房屋、土地登記的程序、內容、要求和方法進行了房屋所有權登記和士地登記，已分別向權利人頒發了大量證書，由于對房產、土地登記程序、方法和內容的整合上有相當大的難度，目前仍然實行房屋和土地分別登記。考慮到這些情況，本法在附則中對不動產統一登記的問題又作了補充規定：“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。”

　　國外是怎樣規定不動產物權登記效力的

　　對于不動產登記制度，國外主要有三種不同的立法模式。

　　一是登記要件說。

　　此種主張認為，不動產物權的變動，必須進行登記，如果當事人僅僅只是達成了物權變動的合意，而沒有完成登記手續，則物權變動的意思表示不僅不產生公信力，而且也不產生物權變動的法律效果。德國民法采納物權的登記要件主義。其主要特點有:

　　(1)登記為不動產物權變動的生效要件。即不動產物權的取得、喪失及變更，除當事人意思表示一致外，非經登記，不生效力。

　　(2)登記采實質審查主義。即登記機關在登記時有審查土地物權變動實質關系(如不動產物權變動之原因與事實是否相符，有無暇疵等)的權限。

　　(3)登記有公信力。即已登記的不動產物權，具有確定的效力。登記簿上所載權利事項，縱在實體法上因登記原因的不成立，或有無效或可得撤銷的原因，也不得以其對抗第三人。

　　(4)登記簿的編成采物之編成主義。即登記簿之編成，以不動產登記之先后而編成。

　　(5)登記不動產靜的狀態。即登記簿不記入物權的變動事實，而記入物權的現在狀態。

　　二是登記對抗說。

　　此種觀點認為當事人一旦形成物權變動的意思表示，便可產生物權變動的法律效果，未經登記的物權也可以通過當事人的合意而成立，只是在沒有依法進行公示前，物權的變動不能對抗善意第三人。

　　法國和日本法主要采取登記對抗說，意大利、比利時和西班牙民法也采此說。因其認為物權變動僅依當事人的意思表示即可成立，無須完成公示，并以意思表示完成的時間為變動標準，因此也稱為意思主義。這種登記制度具有以下特色:

　　(1)登記是不動產物權的對抗要件。即不動產物權的取得、喪失及變更因當事人意思表示一致即生效力。登記僅為對抗第三人的要件，而非生效要件。

　　(2)登記采形式審查主義。即登記機關對于登記的申請，只進行形式上的審查，而對契據所載事項在實質上是否真實，有無暇疵，則不過問。

　　(3)登記無公信力。即已登記的不動產物權無確定的效力，實體法上若有無效或撤銷的原因，得予推翻。

　　(4)登記簿的編成，采人的編成主義。即登記簿的編成以不動產權利人登記的先后為標準。

　　(5)登記不動產的動的狀態。即不僅登記不動產物權的現在狀態，而且也登記物權的變動事項。

　　三是托倫斯登記制度。

　　它因澳大利亞托倫斯于1858年提出議案并獲通過而得名。后為英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國等大多數英語國家和地區采用。我國香港也采這一制度。其基本特點有:

　　(1)采任意登記制，不強制一切土地必須申請所有權及他項權利登記，但一經登記，其后發生的不動產物權變更或設定，非經登記不生效力。

　　(2)交付產權證書。即在不動產初次登記時，登記機關依一定的程序確定不動產的權利狀態，記入登記簿，并發給土地所有權人產權證書(地券)。讓與不動產時，當事人之間作成讓與證書，連同地券一起交給登記機關，經審查后，在登記簿上記載權利的轉移，讓與證書存于登記局，對于受讓人交付新的權利證書(地券)，或在原地券上記載權利的轉移，從而使第三人能從該地券中明確不動產的權利狀態。

　　(3)登記機關對登記申請采取實質性的審查方式。

　　(4)設置保險基金，因登記具有不可推翻的效力，故登記若有錯誤、虛偽或遺漏而致真正權利人受損害時，從保險基金中支付賠償費用。

　　上述三種不動產登記制度孰優孰劣，我們不能一概而論，因為物權法是具有強烈民族性的法律，它的制度設計與該國或地區的具體情況息息相關。就法律傳統而言，同屬于大陸法系的登記要件主義和登記對抗主義更易為我國立法所接受。

　　通過上文論述可以看出，德國法與法國法在不動產登記制度上采取了截然相反的態度，我們應如何取舍呢?登記要件主義認為，物權的本質是對世權，具有排他性，所以物權變動必須具有公示方法，同時該公示還應具有公信力，以保障信賴公示的善意第三人的權益。

　　在登記對抗主義下，登記僅具對抗第三人的效力，實際上，這種立法是自相矛盾的，根據債權合意即發生物權變動的效力，但是該“生效”物權若未登記卻又不能對抗第三人，既然不動產物權不以登記為生效要件，第三人又何以能以“欠缺公示”為由主張物權變動無效呢?實踐證明，法國法和日本法所確立的不動產登記立法例，不僅在理論、邏輯上講不通，而且對交易安全有極大的妨礙。

　　因此，我國立法不應采納之。相反，登記生效主義由于統一了公示時間和物權變動時間，使二者同步進行，在內部關系與外部關系上保持一致，更有利交易安全，應屬最佳選擇。

　　國外不動產登記

　　瑞士：法律保障審查嚴密

　　在瑞士，不動產登記制度屬于權利登記制度體系。瑞士《民法典》采用給動產下定義的方式，來區分動產與不動產，這種分類凸顯出以物可否移動的物理標準為主的特點。《民法典》第七百一十三條規定，性質上可移動的物及法律上可支配的不屬于土地的自然力，為動產所有權的標的。而不動產則基本限于土地、礦山及其土地定著物。

　　瑞士法律采用不登記則不動產物權不得變動的公示原則，登記對象是不動產物權。瑞士《民法典》第六百五十六條規定，取得土地所有權，必須在不動產登記簿登記。

　　瑞士的土地登記事務一般由土地登記所承擔，但大多數州法定的主管部門則是各州的地方法院。由于瑞士是聯邦制國家，所以，瑞士《民法典》第九百五十三條規定，各州可自行規定本州土地登記所主管官廳的設置、登記區域的劃定、主管官員的任命和俸祿及監督組織等。瑞士通常以一個州為管區，每一管區均設有土地登記所，登記的具體業務由登記官掌管。如果沒有設立主管官廳，《民法典》規定由州政府代理土地登記主管官廳的職責。除任命及俸祿事項外，各州制定的其他有關土地登記的規定須經瑞士聯邦政府批準。

　　依據瑞士《民法典》第九百六十三條和第九百六十五條，登記機關審查的范圍包括登記申請、不動產所有權人的書面聲明、申請人的處分權利書證、法律原因的書證，其中“法律原因”就是導致不動產物權變動的基礎法律關系。對大多數不動產物權變動情形而言，其原因行為均須公證，否則不產生法律效力。只要具有公證形式，登記機關就無須再審查實體法律事實的合法性。

　　瑞士不動產登記簿制作及測量的費用負擔細則由聯邦議會制定。瑞士《民法典》第九百五十四條規定，為不動產登記及測繪，各州可收取手續費，但對于以改進農業經營為目的而進行的土地改良或土地置換，則不得收取手續費。

　　對于具體承辦土地登記的登記官員，瑞士制定了詳細的規定。對于登記官員的責任，瑞士《民法典》第九百五十五條規定，各州對登記官及對直接監督的機關，有追究其過失并請求損害賠償的權利。對于登記官員的監督，《民法典》第九百五十六條規定，登記官在執行公務中接受定期監督，對登記官執行公務所提出的異議，以及對已呈交的或待呈交的證件或申請發生的爭執，由州監督官廳裁決，若當事人對裁決不服，可繼續上訴聯邦主管官廳。《民法典》第九百五十七條規定，對于登記官及職員中瀆職的，州監督官廳應給以紀律處分。法定紀律處分分為警告和1000瑞郎以內的罰款，瀆職嚴重的亦可開除公職。除這些紀律處分外，還可繼續追究瀆職官員和職員的刑事責任。

　　根據物權法和不動產登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，當事人及其他利害關系人均可能遭受損害，因此，有關不動產登記機關應承擔相應的賠償責任。瑞士專門設立了登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害。正是這一整套合理的責任追究機制的建立，保證了瑞士登記制度的功效得以充分發揮。

　　新加坡：以房查人很清晰

　　新加坡政府一直把解決公共住房問題作為一種公共責任而不懈努力，時至今日，新加坡已經成為當今世界上公認住房問題解決比較好的國家之一。新加坡雖然是一個市場經濟國家，但是其公共住房的開發和建設并不完全通過市場來實現，而是由政府來主導。新加坡土地分為國家所有和個人所有兩種，其中國有土地約占總數的80%左右。土地是國家財富之源，也是新加坡政府建設大眾組屋的基礎和命脈所在。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在自己手里，以確保建設大眾組屋需要的土地供應。

　　新加坡政府長期以來一直嚴格限制炒賣組屋的行為，對大眾組屋的政策定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，必須退出原有組屋，以防投機多占，更不允許以投資為目的買房。

　　為了對公眾的住房情況以及公眾不動產情況有詳細的了解，防止房地產市場出現混亂，進而擾亂市場，新加坡政府很早實行了不動產登記制度。新加坡最初實施的是英聯邦國家廣泛采用的托倫斯登記制度，而這一土地契約制則隨著上世紀60年代新加坡土地所有權法案的生效而逐漸淡出市場。

　　托倫斯土地登記制度是一種規范嚴密、權責分明的不動產登記制度，該制度具有絕對的公信力。政府通過設立土地登記機構，專門負責土地登記事宜，而所登記的土地或不動產均由政府擔保，以確保其產權的權威性與合法性，而不是以雙方交易或轉讓契約合同為保證。已被政府登記在冊的土地及不動產，其權利人、土地面積、地塊位置、邊界及相關權益等，都經過政府登記機構的相關審核和認定，由政府確保準確性和真實性。

　　雖然在上世紀60年代就有了自己的土地所有權法，但新加坡也經歷了較長一段老的地契登記系統與中央登記系統兩套系統并存的時期，尤其在一些比較老的社區，房屋不動產登記長期依賴老的地契系統。到了上世紀90年代，新加坡相關土地管理部門開始加快新老系統的轉換，要求所有不動產都必須轉換至中央登記制度下。經過數年的整合，至本世紀初，新加坡全境不動產已經基本統一在中央登記系統下。

　　新加坡不動產中央登記系統未實現電子化之前，任何不動產單位在土地局都有一張登記卡片，上面記錄著此單位自建成以來所有的買賣信息，這就避免了一些不法之徒利用原始的契約憑證作弊或者行騙的可能。這就如同圖書館的借書卡，記錄著所有書籍的借出和收回信息。而以往的地契形式則如同現在的戶口本，可以在人與人之間進行交換，很容易作弊，缺乏保障。

　　隨著電子科技的不斷進步，新加坡政府也在持續推進電子政府建設，以進一步提高生產力。與此同時，新加坡不動產登記系統的電子化也成為發展的必然趨勢。在房產交易過程中，目前的不動產電子登記系統基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細信息，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好后曾經轉手過多少買家、有無相關貸款和按揭等信息。如果有人愿意支付更多的信息費，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎設施建設是否會影響到房屋的前景等。而這種信息不僅是房屋買賣的委托律師可以查到，房產中介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那里的工作人員也會很配合地提供這樣的信息。

　　雖然新加坡的不動產登記制度能夠通過某一個房產查詢到業主信息，但是如果普通民眾要查詢某一個人名下擁有多少房產則是不可能的，因為這涉及個人隱私。但是，政府可以通過不動產登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財產情況，以防止個人不正常地擁有多套房產，有效地制止了利用房地產貪污受賄等腐敗情況的發生。

　　俄羅斯：便利化趨勢明顯

　　近日，俄羅斯經濟發展部向聯邦政府提交了有關簡化房地產登記手續的法律草案，此舉將為進一步完善俄房地產登記體系奠定基礎。俄羅斯政府擬通過優化房地產登記“路線圖”，讓民眾感受到公共服務改善帶來的便利。

　　根據現行法律，房地產登記的主管部門是俄經濟發展部下屬的聯邦國家登記、繪圖局。為了確保國家對房地產交易的“知情權”，無論購買或是出售房產，都必須向俄聯邦國家登記、繪圖局進行登記備案，由該局審查相關證明文件，確認交易的合法性，購房者對房產的所有權將在完成相應登記手續后生效。俄聯邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房產信息提交給稅務機關，作為課征房產稅的基礎。

　　俄聯邦國家登記、繪圖局局長瓦西里耶夫日前表示，未來俄公民可以通過智能手機和平板電腦查詢房屋所有權，只需輕輕一點即可看到該局出示的房產登記證書，而未來全俄所有房地產登記信息也將被集成至一個統一的數據庫。根據俄經濟發展部新近提交的房地產登記法律修正案，俄居民不久后即可感受到登記簡化后帶來的新變化：

　　首先，俄居民可以在俄境內任意一個聯邦國家登記、繪圖局的服務中心遞交有關登記材料，而不必受房產所在地的地域限制。此前，俄羅斯政府已在于2013年10月1日起生效的《俄聯邦房地產登記法》修正案中規定，俄居民可以不在房產所在地完成登記手續，但是對于在所在地之外應如何申請登記、履行何種程序卻未予以明確，而這次修法過程中將有清晰界定。

　　其次，從2015年開始，俄居民可以在網上進行房地產登記。俄聯邦國家登記、繪圖局現在已經開始了行政管理電子化的嘗試。目前，該局有27%的公共服務可以通過網上完成，今年1至6月共處理了440萬個查詢和公共服務要求。瓦西里耶夫表示，對于房地產登記，未來俄居民可以自行選擇網上辦理或是實地辦理。

　　第三，紙質房產登記證書或將成為歷史。根據現行登記法，房屋所有者可以選擇從俄聯邦國家登記、繪圖局獲得紙質房產登記證書，或者從國家統一注冊中心的數據庫中獲得電子版或打印證明。而未來，俄羅斯可能徹底放棄紙質的房產登記證書，到2018年，房產所有權證明、房產轉移信息等都將實現電子化。

　　第四，大幅縮短房地產登記的行政周期。到2018年，俄居民進行房地產登記所需時間將由現在的18天縮短至5至7個工作日。

　　不過，在登記程序走向電子化、便利化的同時，俄將從2015年1月1日開始大幅提升房地產登記稅。現在俄羅斯對個人征收的房地產登記稅為1000盧布，對法人機構為15000盧布，而從明年開始，將分別提高至2000盧布和22000盧布。

　　日本：交易發達登記嚴格

　　日本是一個土地私有化的國家，全國私有土地占總面積的65%，國家和地方政府擁有的土地只占35%。由于土地的附加價值很高，所以，一般人只要持有土地，就可以比較容易地從銀行貸款。因此，以土地為主的不動產交易十分發達，與土地相關的建筑物買賣、租賃等活動也非常活躍，由此產生了不動產的登記和稅收。

　　日本的不動產登記依據“民法”和“不動產登記法”兩項法律，不動產登記制度已經擁有百年的歷史。相關法律誕生后，日本又根據經濟和社會的發展狀況進行了不斷的改進和充實，進而形成了目前嚴密的法律體系。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，并繪制成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動產登記的依據。

　　日本的不動產登記分為土地登記和土地上的建筑物登記。如要進行土地或相關建筑物的交易時，交易者首先要去中介公司選擇目標不動產，然后可以先去登記部門付費查閱相關資料，了解該不動產的性質和邊界，還要請專家鑒定目標不動產的價格和稅金，最后再去登記部門登記。登記的主要內容是不動產的所有權、地上權、租用權、抵押權和開采權等權利。登記部門經過審查后向申請登記者發放“權利證書”，今后這些權利需要存續、流轉、變更、限制時，憑證書再次申請并登記。

　　日本不動產登記管理機構隸屬于政府的法務省，下設有8個法務局、283個支局和1200多個登記所。所有不動產登記都采用電腦聯網系統，有專門的不動產信息管理平臺和數量龐大的不動產資料庫。負責不動產登記的是“登記官”，他們經過國家司法考試合格后被錄用，并由地方法務局長正式任命。登記官責任重大，他們擁有兩項權力，一是書面審查權，即對提出的申請登記依法審查；二是實地審查權，即到現場查看申請登記的不動產是否符合實際情況。

　　日本的不動產登記具有嚴格的法律意義，不動產只有通過登記才能享有法律上的權利。也就是說，只有在登記部門履行登記手續并獲得認可后，其擁有的不動產才具備法律賦予的權利，才能進行交易、擔保、抵押、租借等行為。而沒有登記的不動產如果進行上述交易時，既不受法律的保護，而且一經發現將受到嚴厲的懲罰，其不動產還會被沒收。所以，日本的不動產擁有者都非常積極地去登記部門進行登記，確保自己的法律權利。

　　由于登記官權力很大，所以，對其管理也非常嚴格，以防止私下交易和以權謀私。有關法律規定，申請登記者發現因登記官的失誤而造成自己的損失后，可以向法務局監督部門申述，或向法院提出訴訟。如查明確屬登記官的失誤，登記官必須向申請登記者賠償所有的損失，而且還會被解除職務。此外，如果登記的案件涉及登記官本人或其配偶及直系親屬，該登記官必須回避，改由其他登記官辦理，同時要經過上級領導的嚴格審查。這些制度是在多次腐敗案件后總結建立的，因而很好地保證了不動產登記的公正性和合法性。

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